Una dintre „sperieturile” momentului, alaturi de mult discutata criza si valurile ei, este noua legislatie care va intra in vigoare de la 1 octombrie 2011, respectiv Noul Cod Civil, care se vrea o copie inspirata a legislatiei actuale din alte tari, dar si o incorporare a aspectelor intervenite in practica aplicarii lor in cei 150 de ani de existenta a vechiului cod de inspiratie napoleoniana.
Pana la urma, ar trebui sa ne bucuram ca nu trebuie sa mai cautam explicatiile unor cuvinte cum ar fi „lapini”, care se gaseau in vechiul cod civil. Noul Cod Civil nu trebuie sa fie un motiv de teama, din contra, este unul de bucurie, pentru ca el are menirea, asa cum spunea un ilustru profesor de drept, de a construi si consolida spatiul de libertate al fiecaruia dintre noi. Desigur, in viitor, el va suferi modificari si clarificari. De altfel, sa nu uitam ca legile sunt ca vinul. „Fiinta vie”, dupa cum il denumea Pastorel Teodoreanu, vinul, ca si legislatia, are o viata a sa, aflata permanent sub miracolul transformarilor, si care trebuie cunoscuta nu numai de cei ce-l produc, dar si de cei care-l consuma. Si la fel ca in cazul vinului, lipsurile sau defectele Noului Cod Civil nu pot fi determinate decat prin „degustarea” lui, putin cate putin.
In principiu, teama practicienilor de Noul Cod Civil este generata de mai multi factori, printre care si neincrederea ancestrala ca se poate intampla ceva bun in Romania, mentalitate pe care incercam cu greu sa o schimbam. Prin urmare, inainte de a „desfiinta” Noul Cod Civil cu comentariile critice, haideti sa incercam sa il „degustam” picatura cu picatura.
Asa cum mentionam intr-un articol anterior, latura imobiliara este un element esential al oricarei afaceri, mai ales cand aceasta afacere este pregatita spre a fi vanduta. De aceea este important ca portofoliul achizitionat, care sustine afacerea sa fie usor de vandut, fara sa existe probleme semnificative cu titlurile de proprietate actuale si anterioare. Este foarte important de retinut ca vanzarea-cumpararea imobilelor dupa data de 1 octombrie va intra sub incidenta reglementarilor din Noul Cod Civil. In acelasi timp, exista insa prevederi din acesta care se vor aplica si contractelor deja semnate pana la data de 1 octombrie anul curent (cum ar fi cele referitoare la punerea in intarziere a debitorului). Noul Cod Civil mentioneaza, de exemplu, ca atunci cand exista o promisiune de vanzare, iar incheierea contractului promis este refuzata in mod nejustificat, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract, in termen de sase luni de la data la care contractul trebuia incheiat. In privinta transferului dreptului de proprietate, dispozitiile Noului Cod Civil privind efectul constitutiv al inscrierilor in Cartea Funciara (adica simpla inscriere duce la nasterea dreptului) nu se aplica deocamdata, decat cu unele exceptii specifice (de exemplu, ipoteca). Astfel, aceste noi prevederi privind efectul constitutiv se vor aplica doar in viitor, la data finalizarii lucrarilor de cadastru, si, daca se continua in ritmul actual, exista sanse ca generatia noastra sa nu fie contemporana aplicarii lor. De exemplu, acum se realizeaza cadastrul general printr-un proiect al Bancii Mondiale doar in 19 localitati, dintre care amintim: Ighiu (Alba Iulia), Borod (Bihor), Ortisoara (Timis), Crizbav, Sinca (Brasov), Saschiz (Mures), Moara (Suceava), Mischii (Dolj), Valea Marului (Galati), Iancu Jianu, Valea Mare (Olt).
Asadar, ca sa ne pastram totusi o doza de optimism cu privire la aplicarea in viitorul apropiat al efectului constitutiv al inscrierilor in Cartile Funciare, putem spune ca la data finalizarii lucrarilor de cadastru dreptul va fi transferat sau/si constituit doar prin inscrierea in Cartea Funciara. Adica, de la acea data, semnarea actului la notar sau inregistrarea cererii de inscriere nu vor mai fi suficiente pentru a transfera dreptul respectiv, iar dreptul va exista doar in masura in care a fost descris in inscrierea din Cartea Funciara.
In privinta garantiei impotriva evictiunii (pierderea in anumite conditii a dreptului de proprietate dobandit), aceasta este datorata numai daca pretentiile tertului sunt intemeiate pe un drept nascut anterior datei vanzarii si care nu a fost adus la cunostinta cumparatorului pana la acea data. De asemenea, se prevede ca partile pot conveni sa extinda sau sa restranga aceasta obligatie de garantie, putand chiar conveni sa il exonereze pe vanzator de orice garantie contra evictiunii, iar daca prin contract cumparatorul si-a asumat in mod expres riscul producerii evictiunii, vanzatorul chiar are posibilitatea sa nu mai restituie pretul. Si chiar daca s-ar conveni ca vanzatorul nu va datora nicio garantie, el raspunde totusi de evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului. Aceasta prevedere din Noul Cod Civil pare mai mult o materializare a Cutiei Pandorei, pentru ca pana la urma, daca avem de-a face cu un cumparator sofisticat sau o banca finantatoare a tranzactiei, este greu de inchipuit ca prezenta unei asemenea clauze va genera entuziasm.
Noul Cod Civil mai mentioneaza ca atunci cand contractul are ca obiect bunuri pe care vanzatorul le vinde in mod obisnuit, se prezuma ca partile au avut in vedere pretul practicat in mod obisnuit de vanzator. De asemenea, daca partile prevad altfel in contract, vanzarea unor bunuri al caror pret este stabilit pe piete organizate este presupusa a se fi incheiat pentru pretul mediu aplicat in ziua incheierii contractului pe piata cea mai apropiata de locul incheierii contractului.
Doar trecand in revista prevederile de mai sus ale Noul Cod Civil, ne putem deja da seama ca este de asteptat o perioada de incertitudine cu o durata de 3-5 ani cu privire la evolutia practicii judiciare si ca analiza titlurilor de proprietate va fi mult mai complexa (in special din cauza juxtapunerii dispozitiilor celor doua coduri civile).
