România continuă să fie o destinație importantă pentru investitori, pe plan local se conturează două tendințe – creșterea numărului de resorturi și interesul pentru conversii din clădiri de birouri în hoteluri, iar Bucureștiul ar trebui să valorifice fenomenul de bleisure, sunt doar câteva perspective de piață trasate de Sevda Cadîr, Head of Feasibility & Valuation Win Advisors, companie de consultanță și management hotelier activă în România, Bulgaria și Republica Moldova. În pofida unui climat economic și politic provocator, există în continuare potențial de dezvoltare, iar compania și-a setat pe termen scurt și mediu obiective ambițioase: creșterea cotei de piață în Moldova și Bulgaria, intrarea în Grecia, iar din punct de vedere operațional un portofoliu de 30 de hoteluri sub management sau chirie.
Cum ați caracteriza evoluția pieței locale în 2024? S-au atins cifrele din 2019 din perspectiva gradului mediu de ocupare și a veniturilor?
În ansamblu, în regiunea Europei Centrale și de Est, gradul de ocupare rămâne sub nivelul pre-pandemic, influențat de tensiunile geopolitice din regiune, cererea redusă din partea pieței asiatice și revenirea lentă a segmentului MICE. În România, gradul mediu de ocupare în ianuarie-noiembrie 2024 a fost cu 9% sub nivelul din aceeași perioadă a anului 2019, însă creșterea ADR cu 19% a impulsionat RevPAR, depășind cu 8% pragul pre-pandemic. Factorii-cheie includ inflația, apariția unor produse mai competitive și cererea solidă din segmentul leisure.
În București, gradul de ocupare în 2024 a fost cu 6% sub nivelul din 2019, dar cu 5% peste 2023. ADR a avansat cu 19% față de 2019 și cu 7% față de 2023, în timp ce RevPAR a depășit nivelul pre-pandemic cu 13% și este cu 12% peste anul trecut. Evenimentele majore – precum concertele Coldplay, competițiile sportive și festivalurile internaționale – au contribuit semnificativ la această performanță.
Pe termen scurt și mediu, intrarea României în zona Schengen, creșterea interesului pentru turismul de experiență și wellbeing, alături de popularitatea festivalurilor, oferă perspective favorabile. Deși ritmul de creștere a tarifelor se va tempera, se așteaptă că aceasta va continua să susțină profitabilitatea, compensând noile costuri operaționale.
Cum arată volumul și valoarea investițiilor din piața hotelieră în 2024 și care sunt previziunile pentru 2025-2026?
Performanțele solide și reziliența pieței hoteliere, chiar și în fața șocurilor economice globale, au generat un interes tot mai mare din partea investitorilor care își doresc să-și diversifice portofoliile. România rămâne o destinație importantă pentru investitori, atât locali, cât și internaționali. Astfel, aceasta a înregistrat un volum de tranzacții de circa 20 de milioane de euro în 2024. Activitatea a fost restricționată de lipsa ofertelor și de costurile ridicate de finanțare. În perspectivă, mai multe proprietăți sunt disponibile sau intenționează să fie vândute, iar scăderea dobânzilor va sprijini investițiile, îmbunătățind condițiile de finanțare și deschizând noi oportunități în piață. În acest context, alinierea perspectivelor vânzătorilor și cumpărătorilor va juca un rol esențial în facilitarea tranzacțiilor.
Cum apreciați interesul operatorilor internaționali/investitorilor pentru piața locală, având în vedere contextul actual?
România atrage tot mai mulți operatori internaționali, nu doar pe cei consacrați, ci și branduri emergente, concentrate fie pe aparthoteluri sau lifestyle, care își pregătesc intrarea sau extinderea pe piață. Diversificarea ofertei hoteliere reflectă cererea în creștere pentru concepte moderne, flexibile și adaptate noilor generații de călători.
Pe partea de dezvoltatori, vedem o dinamică interesantă: pe lângă inves-titorii mari care își continuă expansiunea, tot mai mulți jucători locali intră pe piața hotelieră, fie prin primele lor proiecte, fie prin extinderea activității existente. Două tendințe se conturează clar – creșterea numărului de resorturi și interesul pentru conversii din clădiri de birouri în hoteluri. Deși acest trend de conversie scade în vestul Europei, în România abia începe să prindă avânt, oferind oportunități interesante.
Ce tip de contracte preferă investitorii, s-a schimbat modul de abordare în ultimii doi ani? Ce tip de operare este optim pentru piața locală?
Brandurile hoteliere se orientează tot mai mult către modelul de franciză. Această tendință a dus la popularizarea așa-numitului model sandwich, în care proprietarul semnează un contract de management sau lease cu un operator white-label (precum Win Advisors), iar acesta încheie un contract de franciză cu un brand hotelier. Astfel, proprietarul beneficiază atât de vizibilitatea și sistemele brandului, cât și de expertiza locală a operatorului, adesea la costuri mai eficiente.
În paralel, se remarcă și o creștere a interesului pentru modelul manchise, care combină elemente de management și franciză. Acesta este preferat de proprietarii cu experiență operațională, oferindu-le mai multă flexibilitate în administrarea hotelului, dar și acces la rețeaua de distribuție și know-how-ul unui brand internațional.
Ce oportunități mai oferă Bucreștiul? Ce tip de concept ar putea avea potențial major?
Este important să ținem cont de tendințele pieței și de nevoile noilor generații. Odată cu expansiunea planificată a aeroportului pentru a găzdui mai mulți clienți, introducerea unor tipuri diverse de hoteluri ar putea atrage segmente diferite de cerere și ar spori atractivitatea orașului.
Observăm o creștere a numărului de călători din rândul milenialilor și Generației Z, care sunt interesați de experiențe autentice, vacanțe sociale și au bugete mai restrânse. În același timp, un trend pe care Bucureștiul ar trebui să-l valorifice este fenomenul de bleisure, în care vizitatorii combină călătoriile de afaceri cu vacanțele. Din punctul meu de vedere, în București există câteva lacune care ar putea fi exploatate, cum ar fi hoteluri de affordable lifestyle, piața de lux cu branded residential, hosteluri și aparthotels.
Cum apreciați potențialul României pentru brandurile hoteliere de lux?
Luxul poate fi definit în mai multe moduri – de la urban, resort, boutique, la super luxury. În ceea ce privește piața românească, există un potențial semnificativ pentru resorturile de lux, datorită atracțiilor naturale unice, care se aliniază perfect cu tendințele actuale de wellbeing și turism în natură. De asemenea, Corinthia și Mondrian din București care sunt în curs de finalizare/dezvoltare, confirmă interesul crescut pentru luxul urban și heritage în Capitală. Totuși, segmentul de super luxury nu reprezintă o oportunitate semnificativă, având în vedere că atrage în principal o clientelă din Orientul Mijlociu și China, piețe care constituie doar o fracțiune din sosirile internaționale din țară.
Ce orașe din țară ar putea atrage mai mult atenția investitorilor? Ce potențial au zone precum Moldova sau Dobrogea?
Moldova, cu orașele Bacău și Iași, se află deja în plină dezvoltare, având multe proiecte în derulare. De asemenea, regiunea viticolă este în expansiune, cu resorturi și retreaturi ce pun accent pe locații neexploatate, dar care oferă experiențe autentice și culturale. Mai mult, în partea de sud a litoralului, observăm o oportunitate de dezvoltare dinamică, cu un focus pe planificare atentă și investiții sustenabile fără a risca o expansiune haotică.
V-ați alăturat echipei Win Advisors în luna octombrie a anului trecut. Care vă sunt, mai exact, atribuțiile în cadrul companiei?
În cadrul Win Advisors, mă concentrez pe consultanță și dezvoltare – pe scurt, pe cifre. Mă ocup de fezabilități, analize de investiție, pregătirea analizelor și bugetelor pentru contractele de operare, evaluări și studii de piață, dar și de serviciile de consultanță pentru clienți, unde pot împărtăși expertiza mea internațională, aducând o perspectivă regională care poate face diferența în fiecare proiect.
Cum arată portofoliul de clienți Win Advisors în acest moment? De ce ar trebui ca un proprietar/investitor să apeleze la voi?
Portofoliul de clienți al companiei este diversificat, incluzând atât investitori locali, cât și jucători internaționali importanți, din diverse sectoare, de la investitori instituționali până la cei privați. Colaborăm cu aceștia într-un mod transparent și adaptabil, protejând întotdeauna interesele proprietarilor și investitorilor, indiferent de tipul de proiect.
Ceea ce ne diferențiază este combinația unică de expertiză operațională și în domeniul imobiliar. Această abordare integrată ne permite să tratăm foarte ușor aspectele operaționale într-un limbaj imobiliar, oferind soluții clare și aplicabile. În plus, ne place să gândim „out of the box” și să identificăm oportunități de profit și valoare adăugată acolo unde alții poate nu le văd.
Cum arată strategia companiei pe 2025, care sunt prioritățile? Pe termen mediu, care sunt planurile și obiectivele?
Strategia Win Advisors pentru 2025 se axează pe consolidarea poziției noastre pe piețele-cheie din regiune și pe extinderea portofoliului. În primul rând, ne concentrăm pe creșterea cotei de piață în Moldova și Bulgaria, cu un focus special pe Bulgaria, unde deja avem multe proiecte în derulare. În paralel, ne pregătim pentru intrarea în Grecia. În următorii cinci ani, dorim să devenim compania de referință în consultanță pentru Balcani, oferind servicii personalizate și adaptate nevoilor fiecărui client. De asemenea, obiectivul nostru operațional este să ajungem la 30 de hoteluri sub management sau chirie.
Interviu publicat în Top 50 Hoteluri de Business ed. VII
