In contextul in care cuantumul chiriilor a mai scazut in ultimii doi ani, aducand o gura de aer mediului de afaceri deja sugrumat de diferite artificii legislative mai putin inspirate, a avea un contract „beton” pentru locatia in care se desfasoara afacerea ramane un pilon absolut necesar al oricarui business.
Astfel, daca afacerea nu este condusa doar spre amuzamentul personal, fara un scop lucrativ asumat, orice profesionist stie ca piata imobiliara este un element fundamental in structura afacerii, element care ii afecteaza in mod direct si decisiv viitorul afacerii sau succesul unei eventuale vanzari ulterioare a acesteia.
Adaptare la conditiile de azi ale pietei
De multe ori, inchirierea este preferata cumpararii, din motive legate de costuri si din perspectiva unui plan de afaceri pe termen scurt. Conditiile actuale de piata permit inchirierea in conditii mult mai accesibile, asa incat, o astfel de varianta ramane o posibila abordare a modelului de business. Cu toate acestea, suntem inca o tara paradoxala, in care si un lucru care poate parea simplu la prima vedere, poate sa aduca surprize neplacute, daca este tratat cu usurinta. Astfel, un simplu contract de inchiriere, care nu este corect negociat, se poate transforma dintr-o dorita barca de salvare, intr-o veritabila piatra de moara. Inainte de toate, chiriasul trebuie sa-si stabileasca nevoile principale pe care locatia trebuie sa i le asigure (inclusiv cele referitoare la traficul minim necesar pentru afacere), astfel incat, odata semnat contractul de inchiriere, acesta sa nu genereze nemultumiri ulterioare, care pot degrada relatia sa cu proprietarul. O atentie sporita trebuie acordata situatiei juridice a proprietatii ce se doreste a se inchiria, pentru ca drepturile si responsabilitatile chiriasului sa nu fie grevate de situatii speciale pe care regimul juridic al unei proprietati le poate induce.
Recomand atentie speciala fata de calitatea de proprietar sau de reprezentant legal al propietarului. Astfel, trebuie sa stabiliti foarte clar, de la inceput, termenii inchirierii: valoarea chiriei (indexarea), modul de plata, durata, obligatiile si drepturile fiecareia dintre parti, modalitatile de incetare a contractului.
Conform noului Cod Civil, care urmeaza sa intre in vigoare la data de 1 octombrie 2011, locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 30 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani. Este foarte interesant sa vedem care va fi impactul acestor noi reglementari asupra contractelor deja incheiate, avand in vedere ca inchirierea este un contract cu executare succesiva in timp. Daca nu se mentioneaza durata inchirierii, noul Cod Civil prevede ca, daca partile nu au dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera inchiriata pentru un an, in cazul spatiilor pentru exercitarea unei profesii ori functionarea unei intreprinderi/afaceri. Cum se va stabili insa ca intentia partilor a fost sa nu semneze pe perioada nedeterminata, va fi un aspect interesant; o solutie fiind ca partile sa mentioneze expres, de la inceput, intentia lor cu privire la durata inchirierii.
Recomandari utile
Este indicat, pentru protectia chiriasului, ca inchirierea sa fie notata in Cartea Funciara. Astfel, conform noului Cod Civil, daca s-au facut mai multe inchirieri in aceeasi perioada, va prevala aceea a chiriasului care si-a notat primul dreptul sau in Cartea Funciara a imobilului inchiriat. In privinta platii chiriei, noul Cod Civil stabileste ca, daca nu exista uzante sau mentiuni contrare in contractul de inchiriere, chiria se plateste in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata contractului de inchiriere este de cel putin un an. Noul Cod Civil mentioneaza ca inchirierile incheiate in forma autentica, precum si cele semnate si inregistrate la organele fiscale constituie, „in conditiile legii”, titluri executorii, atat pentru plata chiriei, cat si cu privire la obligatia de restituire a bunului inchiriat (in acest din urma caz, doar in situatia in care contractul de inchiriere a incetat datorita expirarii termenului). Se va analiza insa, intotdeauna, in fiecare caz in parte, care sunt dispozitiile legale aplicabile, in cazul in care se doreste evacuarea fortata a chiriasului.
Cea mai buna solutie este negocierea inca de la inceput a unor prevederi care sa permita incetarea contractului de catre proprietar numai in anumite conditii, printre care sa se enumere si un termen de preaviz rezonabil, care sa ii permita chiriasului sa isi gaseasca o alternativa locativa. Este indicata, in conditiile pietei actuale, negocierea posibilitatii chiriasului de a inceta cu usurinta contractul de inchiriere. Modul in care se redacteaza astfel de clauze este absolut esential, pentru ca, intr-un eventual litigiu, fiecare cuvant din contract va conta. Trebuie, de asemenea, stabilita responsabilitatea diferitelor cheltuieli legate de intretinerea proprietatii si derularea activitatii chiriasului pe durata desfasurarii contractului. Recomand atentie la asigurarile pe care le incheie chiriasul, dar si proprietarul, pentru ca, de multe ori, existenta unor astfel de asigurari face diferenta dintre a mai putea sau nu sa iti continui afacerea dupa un incendiu, de exemplu. In cazul in care proprietarul isi pierde titlul asupra bunului inchiriat, conform noului Cod Civil, inchirierea va continua sa produca efecte maxim 1 an de la data desfiintarii titlului proprietarului, „insa numai daca chiriasul a fost de buna-credinta la incheierea contractului” (de exemplu, daca a crezut, pe baza titlurilor de proprietate si informatiilor accesibile in mod public, ca proprietarul detine titlul asupra imobilului inchiriat).
In situatia in care proprietarul este o persoana fizica, in cazul inchirierilor pe o durata stabilita de la inceput, trebuie stiut ca mostenitorii proprietarului pot denunta contractul intr-un anumit termen. Cele de mai sus sunt doar cateva aspecte ce trebuie sa fie luate in considerare la semnarea unui contract de inchiriere, contract care, repet, este absolut esential in a asigura succesul unei afaceri, pe termen lung.
