Horeca a fost și este unul dintre cele mai afectate segmente de pandemia generată de Covid 19 și, implicit, partea de real estate asociată acestui sector a avut de suferit. În consecință, toate businessurile au necesitat ajustări, atât în ceea ce privește valoarea chiriilor, cât și planurile de expansiune ale chiriașilor. Despre cum evoluează prețurile în noul context, ce tendințe se prefigurează și care sunt oportunitățile din piața spațiilor destinate horeca, în articolul de față.
Pandemia de Covid-19 a reașezat lucrurile și continuă să le reașeze: multe afaceri din horeca s-au închis, ajunse în imposibilitatea de a plăti chiriile, operatorii au devenit mai atenți la ritmul de expansiune, dar și la modul de selecție a locațiilor, iar proprietarii de spații, la rândul lor, trebuie să dea dovadă de flexibilitate și să ajusteze chiriile.
„Toți clienții noștri, care se dezvoltă în franciză, au traversat și încă traversează o perioadă de ajustări și analiză, din perspectiva profitabilității. Vestea bună este că sunt proprietari de spații care au înțeles că este un moment în care trebuie să vină în sprijinul chiriașilor. De altfel, cred că toți trebuie să acceptăm că pierdem pe termen scurt. Trebuie să ne asumăm pierderile, pentru perspectiva păstrării businessului pe termen lung”, spune Raluca Voicu, managing partner Franchwise, companie care furnizează servicii de consultanță pentru dezvoltarea businessurilor prin franciză, care presupun și partea de asistență pentru negocierea și contractarea de locații.
Reglarea prețurilor chiriilor
În ceea ce privește evoluția prețurilor chiriilor, mulți proprietari de businessuri în ospitalitate sunt de acord că, înainte de pandemie, aceste prețuri erau într-o direcție nesustenabilă, însă noul context a început să regleze acest aspect. Este un moment în care horecarii nu mai semnează pentru orice spațiu, își regândesc planurile și privesc fiecare locație ca pe un centru de cost și profit independent.
„Am reușit să reducem prețul chiriilor, dar și să închiriem în niște zone greu accesibile înainte. Am văzut și multe spații de vânzare, aici cred că proprietarii realizează că prețul chiriilor va scădea și încearcă să vândă proprietățile”, spune Radu Savopol, dezvoltatorul conceptului 5 to go.
Se observă precauție, așadar, și din partea proprietarilor de spații de închiriat, care caută să înțeleagă care va fi viitorul industriei horeca și în ce măsură este rentabil să găzduiască astfel de afaceri. „Am remarcat o varietate de abordări din partea proprietarilor de spații, de la o extremă la alta: unii au dorit respectarea contractelor fără niciun fel de ajustare, iar alții au fost foarte generoși cu chiriașii lor și au acordat reduceri și gratuități până la revenirea la o stare de normalitate. În general, abordarea celor mai mulți a fost undeva la mijloc și s-au purtat discuții punctuale, de la caz la caz. Cei mai mulți proprietari înțeleg că fiind alături de chiriași, în această situație, se asigură un parteneriat „pe termen lung” și că ar fi o provocare să înlocuiască un astfel de chiriaș în viitorul apropiat. Soluția la care au apelat cei mai mulți este însă chiria variabilă „turnover rent”, folosită până acum de centrele comerciale, dar care se poate aplica pentru orice tip de proprietar. Practic, chiriașul plătește un procent din încasări, se creează un parteneriat între proprietar și chiriaș și se abordează împreună atât situațiile cu încasări mai mici, cât și cele în care încasările cresc, proprietarul primind o sumă mai mare drept chirie”, precizează Bogdan Gubandru, Director Investment Agency, Cushman & Wakefield Echinox.
Așadar, chiar dacă la început a existat o rezistență din partea proprietarilor de spații, pentru că încă pandemia nu își spusese cuvântul sau, mai bine zis, nu era evident impactul ei pe termen lung, în acest moment toți vin cu soluții pentru că au înțeles perspectiva, ea fiind una de durată, și este nevoie de deschiderea către parteneriate win-win (ajustări de chirii, flexibilitate) pentru păstrarea contractelor.
Oportunități
Desigur, sunt și companii care caută oportunități în această perioadă, iar cei care vor să accelereze dezvoltarea vor avea acces în următorul an la spații foarte bune ca și poziționare, dar și cu chirii mai onorabile, în opinia lui Radu Savopol. „Clar că și proprietarii sunt mai flexibili, în acest sens noi abordăm de ceva timp modalitatea de împărțire a spațiilor cu diverse businessuri, este o modalitate corectă și care satisface pe toată lumea”, precizează proprietarul 5 to go. Cu toate acestea, în general, pentru proiectele noi, se remarcă un număr mai mic de ofertanți interesați, îndeosebi dintre jucătorii noi, atrași de această industrie, iar gradul de precauție este mai mare și din partea celor consacrați.
Viziuni și concluzii
Din perspectiva reprezentantului Cushman & Wakefield Echinox, o reașezare a lucrurilor se va produce cel mai probabil în momentul în care vor exista perspective ferme, se vor putea pune pe hârtie planuri de afaceri clare, iar piața va arăta care operatori au fost pregătiți „să navigheze și prin ape tulburi”.
O părere aplicată are Radu Savopol, care spune că este necesar ca zonele de birouri să fie regândite, deoarece nu se vor mai vedea mii de angajați în aceeași clădire în perioada următoare, ci mai degrabă vor apărea birouri mai mici, cu maxim 200 – 300 angajați și cu program flexibil.
La final, un sfat din partea Ralucăi Voicu, care precizează că cei care au spații închiriate trebuie să-și evalueze businessul corect și să se poziționeze în segmentul de dezvoltare pe termen lung: „ajustăm chirii, pentru a păstra chiriași pe termen lung. Pentru cei care vor să cumpere, noi propunem evaluarea închirierii versus cumpărare și utilizarea finanțării (credit bancar) pentru achiziție, și nu blocarea banilor personali, în această perioadă cash-ul
fiind important”.
